APRENDA REAL ESTATE

USTED SABE QUÉ DICE LA NORMATIVA EN CUANTO A LA REMUNERACION DEL CORREDOR INMOBILIARIO?

La ley 20266 y sus modificatorias (Ley Nacional que regula la actividad inmobiliaria) dice en su articulado lo siguiente:
Artículo 37. El corredor tiene derecho a:
a) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.


Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de cada una de las partes; si interviene más de un corredor, cada uno sólo tendrá derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes intervengan por una misma parte;
b) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados, salvo pacto o uso contrario.
Artículo 38. — El corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una operación, perderá el derecho a la remuneración y a que se le reintegren los gastos, sin perjuicio de las demás responsabilidades a las que hubiere lugar.
Art. 19.- Se prohíbe a los martilleros y corredores: a) (Descuentos y bonificaciones) Practicar descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones arancelarias; b) (Participación en el precio)Tener participación en el precio que se obtenga en el remate a su cargo, no pudiendo celebrar convenios por diferencias a su favor, o de terceras personas; ….. g) (Retención del precio) Retener el precio recibido o parte de él, en lo que exceda del monto de los gastos convenidos y de la comisión que corresponda; ….

Y la Ley 10.973 que regula en la provincia de Buenos Aires la actividad inmobiliaria dice:
CAPITULO IV
DE LOS ARANCELES
Artículo 54º.-
II.- DE LOS CORREDORES:
a) Venta de inmuebles: del 1,5 % al 3 % a cargo de cada parte.
b) Venta de títulos y acciones con o sin cotización en bolsa, sin incurrir en los supuestos contemplados por la Ley 17.811 de Oferta Pública de Títulos Valores: del 0,5 % al 1 % a cargo de cada parte.
c) Venta de rodados, demoliciones, plantas, mercadería, implementos agrícolas, muebles en general: del 3 % al 6 % a cargo del comprador.
d) Venta de fondos de comercio:
1) A inventario: del 2 % al 4 % a cargo del comprador y del 3 % al 6 % a cargo del vendedor;
2) En block: del 2,5 % al 5 % a cargo de cada parte.
e) Venta de hacienda y ave:
1) Venta de vacunos y lanares en general: del 1 % al 2 % a cargo de cada parte;
2) Venta de porcinos, caprinos, yeguarizos y asnales en general: del 1,5 % al 3 %a cargo de cada parte;
3) Venta de reproductores generales: vacunos, lanares, porcinos, caprinos, yeguarizos y asnales: del 1,5 % al 3 % a cargo de cada parte;
4) Venta de reproductores de pedigrí: del 3% al 6% a cargo de los compradores;
5) Venta de aves: del 2,5 % al 5 % a cargo de cada parte.
f) Arrendamientos en locaciones urbanas o rurales: del 1% al 2% a cargo de cada parte sobre el importe del plazo de contrato. En caso de no existir contrato escrito, se tomará como base el importe de dos años de arrendamiento o locación. En alquileres por temporada: del 1,5 % al 3 % del monto del contrato a cargo de cada una de las partes.
g) Dinero en hipoteca: del 0,75 % al 1,5 % a cargo de cada parte.
h) Venta de ganado de cualquier tipo a frigoríficos: del 1 % al 2 % de honorarios o aranceles a cargo del vendedor.
i) En todos los casos, el vendedor pagará además los gastos de publicidad previamente convenidos.
Los Martilleros y Corredores Públicos podrán fijar por contrato el monto de sus aranceles y honorarios sin otra sujeción que a esta Ley y a las disposiciones de los Códigos de Fondo; pero el contrato será redactado por escrito bajo pena de nulidad y no admitirá otra prueba de su existencia que la exhibición del documento o la confesión de parte de haber sido firmado.
Las escalas arancelarias serán de observancia obligatoria, tanto en los mínimos como en los máximos previstos.
III.- INAPLICABILIDAD DE LOS ARANCELES
No será de aplicación el presente arancel cuando en virtud de leyes particulares o especiales se establezcan aranceles diferentes.
Artículo 56º.- Si en las operaciones articulares intervinieran dos o más colegiados, cada uno percibirá los honorarios o aranceles que determina el artículo 54º y conforme con las escalas que fija, a cargo de la parte que represente cada uno de ellos, sin derecho a los del otro, salvo convención escrita en contrario.
Cuando los Martilleros y Corredores Públicos actúen como tasadores en forma particular, o por designación judicial, recibirán como honorarios hasta el cincuenta por ciento (50 %) de la escala arancelaria fijada en el artículo 54º, en cada caso, siendo su pago a cargo de:
a) En las tasaciones particulares: del comitente.
b) En las judiciales: conforme a la imposición de las costas.

FACTORES POR CONSIDERAR EN AVALÚOS RURALES

1) Características intrínsecas:
a- Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo)
b- Relieve de la superficie
c- Orientación. Exposición
d- Superficie
e- Forma
f- Fuentes de provisión de agua (cantidad y calidad)
g- Cultivos existentes
h- Aptitud
i- Mejoras inmobiliarias


j- Otros factores importantes:
j1- Ubicación
j2- Destino actual y posible
j3- Infraestructura de la explotación
j4- Mejoras funcionales. Edad. Estado
j5- Mejoras superfluas
j6- Manejo

2) Características extrínsecas:
a- Distancias a centros poblados y mercados
b- Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc
c- Áreas de la “propiedad tipo” en la zona
d- Clima de la región
e- Situación económico-social de la población
f- Estado político-administrativo
g- Bancos, instituciones crediticias, cooperativas
h- Asesoramiento agrícola-ganadero
i- Servidumbres, cargas públicas, impuestos
j- Plagas y enfermedades del ganado y de las plantas. Plantas tóxicas para el ganado. Plantas dañinas.

La tasación de predios rurales exige una metodología particular, que difiere en muchos aspectos de la valuación de predios urbanos y suburbanos.
La diferencia fundamental estriba en que el valor de los predios está íntimamente relacionado con un mercado de inmuebles destinados a viviendas, comercios y demás destinos ciudadanos y los valores surgen de un estudio de mercado local con antecedentes bastante homogéneos o fáciles de homogeneizar mediante factores correctivos convenientemente calculados. En cambio, la valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios, socioeconómicos y geopolíticos, ya que el valor de los campos está definido por aspectos intrínsecos y productivos en parte, pero en una gran medida por situaciones económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional, regímenes impositivos, política crediticia, etc. Tanto es así que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos pueden variar notablemente, entre un año y otro, de acuerdo al precio internacional de la carne de exportación. La tierra rural es un medio de producir cosechas o productos agropecuarios y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de producir, en cantidad y calidad.
Es por tal motivo que, si bien algunos de los métodos de tasación rural, de tipo comparativo, tienen similitud aparente con los métodos utilizados en valuaciones urbanas o suburbanas, aquellos introducen elementos o coeficientes de comparación que solamente pueden calcularse en función de una paciente inspección de los campos que sirven de antecedentes y también de un conveniente cálculo de la productividad de los mismos.


FACTORES QUE CONDICIONAN EL VALOR DE MERCADO DE LA TIERRA:
• Ingresos esperados de la explotación
• Oportunidad de colocación de capitales
• Inversiones por exceso de liquidez
• Crisis de otras alternativas
• Prestigio vinculado a la posesión de la tierra
• Expectativas de valoración
• Régimen de subsidios, préstamos, desgravaciones impositivas (ej: forestación)
• Seguro contra la inflación
• Compradores ajenos al sector
DEPRESORES:
• Baja productividad
• Impuestos excesivos
• Degradación ecológica
• Siniestros repetidos: granizos, incendios, heladas, plagas y enfermedades, etc.
FACTORES QUE ELEVAN ARTIFICIALMENTE LOS VALORES DE LOS CAMPOS:
• Expectativas de obras públicas por realizarse (camino, riego, etc)
• Difusión o apoyo oficial a nuevos cultivos estimados altamente remunerativos
• Apoyo oficial con créditos especiales o desgravación
• Precipitaciones excepcionales anormales en zonas marginales que determinan falsas expectativas agrícolas en zonas típicamente ganaderas
• Inversiones circunstanciales de capitales extraños al quehacer agropecuario
FACTORES DEPRESORES DE LOS PRECIOS DE PREDIOS AGROPECUARIOS
• Mal manejo del suelo o exceso de pastoreo
• Erosión severa o grave, eólica o hidráulica
• Afloramiento de napas acuíferas freáticas
• Descensos significativos de napas acuíferas potables para riego
• Presencia de monte natural, tocones, raizones, piedras, etc
• Realización de obras públicas que produzcan la afectación de predios para represas y otras obras hidroeléctricas
• Obras públicas iniciadas y no terminadas que se prolongan indefinidamente y que causan molestias o impiden el libre tránsito
• Presencia de plantas tóxicas
• Sequías prolongadas excepcionales e inundaciones
• Impuestos excesivos
• Siniestros repetidos: granizo, incendios, heladas, plagas y enfermedades de las plantas y del ganado, etc

Para todos aquellos que han escuchado nombrar a este famoso COTI, les digo que no se trata del cantautor de Nada fue un error, sino un Codigo que la nunca bien ponderada AFIP exige para las propiedades con valores mayores a 300.000 pesos que se pongan a la venta.
Les hice un resumen:
¿QUÉ ES EL COTI –Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles-?
El COTI es el "código de oferta de transferencia de inmuebles", el cual debe ser obtenido por el titular o condómino de bienes inmuebles con carácter previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.


Dicho código debe generarse cuando el precio consignado en cualquiera de los actos precedentes, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o el valor fiscal, resulte igual o superior a $ 300.000.
En el caso de transferencia de la parte indivisa de un inmueble el importe que se debe considerar a los efectos de determinar si corresponde generar el COTI es la porción proporcional del bien que se negocia, ofrece o transfiere.
Es decir, el COTI debe solicitarse antes de que el titular o la Inmobiliaria que éste designe, ofrezca la propiedad a la venta.
¿Quién tiene la obligación de tramitarlo?
El titular del bien, NO el escribano o la Inmobiliaria. Dice la Resolución que si no la hace será pasible de multas y sanciones.
¿Cuáles son las obligaciones de los profesionales inmobiliarios?
Cuando en los actos negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles intervenga una inmobiliaria, deberá ingresar dentro de los TREINTA días corridos contados desde la carga inicial de datos, al sistema de la AFIP con el Nº de COTI proporcionado por el titular del inmueble para confirmar su participación o rechazarla.
También podrán informar la participación de otras “inmobiliarias asociadas" (cuando dos o más comparten la venta).
La "inmobiliaria titular o asociada" deberá informar el compromiso de transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación, así como el monto de la operación concertada, ingresando al servicio dentro de los CINCO (5) días corridos contados desde la:
a) Firma o cesión del boleto de compra venta,
b) pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio,
c) celebración del acto de firma de la escritura,
d) percepción de la retribución, comisión u honorario por parte de la "inmobiliaria titular o asociada",
e) cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o compromiso de transferencia.
¿Cuál es la vigencia del COTI?
El "Código de oferta de transferencia de inmuebles" tendrá una vigencia de VEINTICUATRO meses contados a partir de la fecha de otorgamiento. Transcurrido dicho plazo, el sistema dará de baja automáticamente el referido código impidiendo su utilización.
¿Por qué hay que tramitar el COTI?
Porque los escribanos, previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio de un
bien inmueble, cuyo monto sea igual o superior a $300.000, deberán verificar la autenticidad y vigencia de la constancia del "Código de oferta de transferencia de inmuebles".
Por ahora, no se exige que el COTI sea incorporado en los anuncios de venta.
Para más info ver este resumen sobre la normativa o un resumen de los datos que se pide a los titulares.

Muchas veces los que se inician el el ámbito inmobiliario se encuentran con la necesidad de acudir a un profesional para realizar una mensura catastral. En la provincia de Buenos Aires, la normativa exige la realización de una mensura cuando cambia el dominio de un inmueble.
Para saber lo que es una mensura aquí les dejo un post interesante que encontré navegando por la web y que explica claramente la definición de mensura.

Habitualmente asociamos a la palabra Mensura con "Medir". Pero una definición más apropiada es "la determinación, medición, ubicación y documentación en un plano de los inmuebles y sus límites conforme a las causas jurídicas que los originan, es decir la aplicación del Título de propiedad al terreno propiamente dicho."
La tarea de una mensura está reservada a un Agrimensor ó Ingeniero con competencia en mensura. Un terreno es una parcela, antiguamente llamados lotes.

Vale decir que en pocas palabras realizar una mensura de un terreno, significa determinar su ubicacion y llevar las medidas y superficies del título al mismo. Inversamente, un plano de mensura puede ser base para la confección de un título, tal es el caso del fraccionamiento de tierras para loteos, urbanizaciones, etc.
Un inmueble se compone de un terreno y todas las edificaciones existentes en él. Corresponde a los catastros proviciales la aprobación de los planos de mensura. Tipos de Mensura: Son Urbanas cuando se realizan dentro del ejido municipal. (Casas, deptos, loteos, etc), son de Campo o Rurales fuera del ejido urbano.(Chacras, estancias, etc.)
De acuerdo a su finalidad existen diferentes tipos de mensura, algunos ejemplos son: para posesión o usucapión: se realiza para acompañar el juicio de prescripción adquisitiva. Para servidumbres: en el caso por ejemplo del pasaje de servicios públicos (electroductos, gasoductos, acueductos, etc) por dentro de una propiedad. Para propiedad horizontal: para obtener unidades funcionales. Para sanear título: cuando lo existente en planos no coincide con lo real. Loteos: son mensuras para fraccionamiento y urbanizaciones. Mensura Urbana: En casi todo el país, generalmente las mensuras urbanas dentro del ejido municipal de las ciudades, se realizan más bien para dividir, unificar o modificar lotes existentes, o bien transformarlos al régimen de propiedad horizontal, en la mayoría de los casos con construcciones consolidadas con los años. A medida que nos alejamos de los centros urbanos consolidados, sugen los denominados "loteos". La figura de toda mensura, con todos sus lados, vértices y ángulos se denomina polígono.

Aquí voy a transcribir la Editorial de la Revista Bienes Raices Del Sur edición 532 de febrero de 2008 que trata sobre la importancia del Profesional Inmobiliario en todo el proceso de real estate.

"Los corredores inmobiliarios son los encargados facilitar el proceso de compra-venta y de asesorar al cliente sobre las mejores opciones del mercado. Con su intervención y dada su preparación y práctica, con la ayuda del profesional se amplían las posibilidades de encontrar la casa deseada con las mejores condiciones no sólo de precio sino también jurídicas.
Una de las funciones principales del agente inmobiliario consiste en presentar una opción de casas que se adecuen al presupuesto y al estilo de vida del comprador. Luego, es el que media con el vendedor para llegar a un acuerdo satisfactorio para


Los corredores inmobiliarios asociados a nuestro Centro de Martilleros y Corredores Públicos de Lomas de Zamora, cuentan con excelentes herramientas para brindar a sus clientes oportunidades de compra de acuerdo a sus necesidades; entre ellas, la Revista Bienes Raíces del Sur, además de la página web www.bienesraicesdelsur.com.ar, una amplia base de datos en internet con las propiedades que cada asociado ofrece a los potenciales compradores ordenadas por barrio, precio o características de la casa.
Dichos instrumentos también son de valiosa determinación para los vendedores que ofrecen sus propiedades a través de nuestros asociados, ya que así se aseguran significativamente las posibilidades de vender la casa rápido y de forma segura.
Una vez que el cliente ha encontrado la vivienda, viene la negociación del precio. Éste es un punto crucial en el que entra en juego la habilidad y la estrategia del agente. Para hacer la tasación el profesional hace un análisis previo del mercado inmobiliario de la zona, y en función de sus conocimientos y experiencia, determina el valor de mercado de una vivienda en un momento determinado. A partir de allí el juego de oferta y demanda se pone en práctica para llegar a un precio final que satisfaga a las partes, siempre con la competente intervención del profesional.
Otra área en la que el agente inmobiliario es extremadamente útil es en la de la financiación. Antes de tener la preaprobación de un crédito bancario, el profesional le puede dar asesoramiento sobre las opciones de hipotecas, las posibilidades de adjudicación de un préstamo, y finalmente qué vivienda se puede adquirir con el monto a recibir. Esta información es muy útil ya que de esta manera el interesado se informa ampliamente antes de asumir un compromiso de préstamo.
Lo mismo ocurre con la negociación que involucra también algunos términos del boleto de compra-venta previo a la escrituración. Entre éstos, se encuentran, por ejemplo, la cantidad de dinero para el pago inicial, la fecha de posesión de la casa, el monto de los gastos que corresponden a cada parte para la escrituración y el pago de impuestos o expensas que pesen sobre la propiedad. También el profesional es un elemento esencial al brindar seguridad jurídica a la operación ya que la normativa lo obliga a solicitar informes sobre quién ejerce la titularidad del dominio de la propiedad, si existen gravámenes sobre ésta y sobre la capacidad de quienes venden.
En todo este proceso, el agente es el que estará desde el comienzo hasta el final porque conoce todos los requisitos y detalles del cierre y es el que aconseja convenientemente. El corredor inmobiliario es fundamental para una operación de compra-venta segura y eficaz, porque se preparó para ello y porque la normativa nacional y provincial lo dota de estas incumbencias."