VALUACIONES RURALES parte I

La tasación de predios rurales exige una metodología particular, que difiere en muchos aspectos de la valuación de predios urbanos y suburbanos.
La diferencia fundamental estriba en que el valor de los predios está íntimamente relacionado con un mercado de inmuebles destinados a viviendas, comercios y demás destinos ciudadanos y los valores surgen de un estudio de mercado local con antecedentes bastante homogéneos o fáciles de homogeneizar mediante factores correctivos convenientemente calculados. En cambio, la valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios, socioeconómicos y geopolíticos, ya que el valor de los campos está definido por aspectos intrínsecos y productivos en parte, pero en una gran medida por situaciones económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional, regímenes impositivos, política crediticia, etc. Tanto es así que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos pueden variar notablemente, entre un año y otro, de acuerdo al precio internacional de la carne de exportación. La tierra rural es un medio de producir cosechas o productos agropecuarios y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de producir, en cantidad y calidad.
Es por tal motivo que, si bien algunos de los métodos de tasación rural, de tipo comparativo, tienen similitud aparente con los métodos utilizados en valuaciones urbanas o suburbanas, aquellos introducen elementos o coeficientes de comparación que solamente pueden calcularse en función de una paciente inspección de los campos que sirven de antecedentes y también de un conveniente cálculo de la productividad de los mismos.


FACTORES QUE CONDICIONAN EL VALOR DE MERCADO DE LA TIERRA:
• Ingresos esperados de la explotación
• Oportunidad de colocación de capitales
• Inversiones por exceso de liquidez
• Crisis de otras alternativas
• Prestigio vinculado a la posesión de la tierra
• Expectativas de valoración
• Régimen de subsidios, préstamos, desgravaciones impositivas (ej: forestación)
• Seguro contra la inflación
• Compradores ajenos al sector
DEPRESORES:
• Baja productividad
• Impuestos excesivos
• Degradación ecológica
• Siniestros repetidos: granizos, incendios, heladas, plagas y enfermedades, etc.
FACTORES QUE ELEVAN ARTIFICIALMENTE LOS VALORES DE LOS CAMPOS:
• Expectativas de obras públicas por realizarse (camino, riego, etc)
• Difusión o apoyo oficial a nuevos cultivos estimados altamente remunerativos
• Apoyo oficial con créditos especiales o desgravación
• Precipitaciones excepcionales anormales en zonas marginales que determinan falsas expectativas agrícolas en zonas típicamente ganaderas
• Inversiones circunstanciales de capitales extraños al quehacer agropecuario
FACTORES DEPRESORES DE LOS PRECIOS DE PREDIOS AGROPECUARIOS
• Mal manejo del suelo o exceso de pastoreo
• Erosión severa o grave, eólica o hidráulica
• Afloramiento de napas acuíferas freáticas
• Descensos significativos de napas acuíferas potables para riego
• Presencia de monte natural, tocones, raizones, piedras, etc
• Realización de obras públicas que produzcan la afectación de predios para represas y otras obras hidroeléctricas
• Obras públicas iniciadas y no terminadas que se prolongan indefinidamente y que causan molestias o impiden el libre tránsito
• Presencia de plantas tóxicas
• Sequías prolongadas excepcionales e inundaciones
• Impuestos excesivos
• Siniestros repetidos: granizo, incendios, heladas, plagas y enfermedades de las plantas y del ganado, etc

0 comentarios: